Investir dans un EHPAD : quels sont les critères de sélection et les risques à prévoir ?

Souhaitez-vous percevoir des revenus locatifs issus d’un investissement immobilier à gestion déléguée, tout en soutenant le marché des seniors ? Investir en EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) fait partie des solutions les plus pertinentes, en plus de générer un rendement particulièrement intéressant. Pour cela, il convient de bien sélectionner avec soin son investissement avant de se lancer. Cela en considérant les critères à connaître impérativement, de même que les risques à anticiper.

 

Avant tout, qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD est un établissement médicalisé qui propose un accueil en chambre individuelle ou partagée aux personnes âgées de plus de 60 ans en perte d'autonomie. Ces dernières bénéficient d'une prise en charge médico-sociale permanente tout au long de leur séjour au sein de l’établissement. L’EHPAD doit d’ailleurs intégrer une unité médicale composée d'une équipe pluridisciplinaire (médecin coordonnateur, infirmiers, aides-soignants et professionnels dans le domaine paramédical). L'objectif des EHPAD est de permettre aux résidents de profiter de leurs vieux jours dans les meilleures conditions de confort et de sécurité, tout en bénéficiant de la prise en charge de leur dépendance.

 

Les critères de sélection d’un EHPAD

- le gestionnaire : c’est ce dernier qui gère l’ensemble de l’établissement (recherche des locataires, prise en main de la gestion locative et administrative, de même que du bon fonctionnement de tous les services (hébergement, soins, dépendance, activités, etc.). Les critères relatifs à la sélection du gestionnaire sont, entre autres, sa solidité financière, son sérieux et sa réputation

- le bail commercial : celui-ci vous lie avec le gestionnaire – et non avec les locataires de l’EHPAD. Les points à vérifier sont les clauses se rapportant aux obligations des deux parties, à la répartition des charges ainsi qu’aux loyers et aux modalités de résiliation du contrat

- le rendement : important de réaliser une analyse sur le rendement potentiel – si vous investissez dans un EHPAD neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Si vous optez pour un EHPAD de seconde main, retracez son historique, de même que son évolution au fil des ans

- l’emplacement : l’EHPAD doit être situé dans une région à forte population de seniors et proche des commodités (transports, commerces, centres médicaux). Il vaut mieux effectuer une étude sur la démographie locale et la santé du marché pour une projection sur les prochaines années. Veillez aussi à ce que l’EHPAD se situe à proximité d’un hôpital ou d’un centre de santé

- la signature d’une convention tripartite : celle-ci est un gage de qualité et garantit que l’EHPAD est conforme aux normes requises par l’Agence régionale de santé et le Conseil départemental. Ce sont d’ailleurs les deux autorités cosignataires de la convention, la troisième partie étant le gérant de l’établissement.

 

Quels sont les risques à prévoir ?

Bien que la demande locative soit particulièrement forte, en raison du vieillissement de la population et des besoins qui l’accompagnent, les risques sont toujours présents.

Par exemple, ceux se rapportant aux changements de réglementation, ainsi que ceux relatifs à la non-conformité de l’établissement par rapport aux dispositions de la convention tripartite. En revanche, les risques de non-paiement des revenus locatifs sont quasi inexistants, en sachant que c’est le gestionnaire qui les verse directement à l’investisseur. Le non-paiement survient généralement en cas de faillite dudit gestionnaire : c’est pourquoi, il est important, comme mentionné plus haut, de se renseigner sur sa solidité financière avant tout.

Sachez que les anciennes maisons de retraite ou encore les résidences seniors non médicalisées qui se convertissent en EHPAD doivent également avoir conclu cet accord tripartite avec les autorités publiques. Point important à considérer, car en cas de non conformité, vous perdez définitivement votre mise.